¿Cómo se hace un avalúo?

Si has llegado a este sitio, es muy probable que te estés preguntando lo siguiente;

¿Necesito hacer un avalúo? 

¿Puedo yo calcular el valor de mi propiedad? 

¿Qué es un avalúo y por qué lo necesitaría?

Pero tranquilo, aquí te orientaremos en relación a los avalúos, te platicaremos cuales son los fundamentos para su elaboración y te daremos consejos si quieres calcular el valor de tu propiedad.

Pero, primero lo primero.

¿Qué es un avalúo?

Se trata de un proceso mediante el cual se aplica una metodología establecida para calcular el valor de una propiedad en el mercado. El resultado se presenta en un informe detallado que menciona el valor de la propiedad, junto con información sobre los factores que influyen en el valor y los métodos utilizados para su cálculo.

Existen diferentes valores que puede tener una propiedad, por ejemplo: Valor comercial, valor de renta, valor de cambio, valor de reposición, valor asegurable, entre otros.

Para efectos de este artículo destacaremos el Valor Comercial es decir el valor de Venta.

Factores que influyen en el valor de una propiedad:

Cada inmueble cuenta con características particulares que influyen en su valor. Por ejemplo, no será igual el valor de un inmueble localizado sobre una avenida principal como Paseo de la Reforma al de un inmueble localizado en un callejón. Otro ejemplo común es un inmueble que se encuentra en esquina en comparación a otro que cuenta con un solo frente o un inmueble nuevo en comparación de un inmueble con edad de 40 años. 

Este tipo de factores influyen en el valor de un inmueble y deben de analizarse al momento de estimar el valor comercial de un inmueble. A continuación mencionamos algunos factores que influyen en el valor de un inmueble:

  • Edad 
  • Superficie de terreno y construcción
  • Ubicación
  • Características físicas
  • Estado de conservación
  • Uso
  • Demanda en el mercado
  • Entre otros.

“Ok, ok. Hasta aquí nada del otro mundo. Los fundamentos de la valuación provienen en gran medida del “sentido común” y factores muy evidentes aparentemente. Sin embargo estos factores se deben de analizar de manera matemática, cuantitativa (cantidad) y cualitativa (calidad).”

Pero…

¿Puedo yo hacer mi propio avalúo?

En estricto sentido NO. Como ya mencionamos un avalúo no es solo calcular el valor de una propiedad. Si no realizar un análisis y reporte minucioso siconso  Los avalúos deben de ser realizados por profesionales especializados en la materia, quienes utilizarán diferentes métodos para calcular el valor de la propiedad. 

Sin embargo, si únicamente quieres aprender a calcular un aproximado del valor de tu propiedad sigue leyendo…

¿Cómo calcular el valor de mi propiedad?

Toma en cuenta que existen factores complejos que son materia de estudio de un avalúo que pudieran pasarse por alto al momento de calcular por ti mismo el valor de tu inmueble: Por ejemplo: Cambios y mejoras a un inmueble, remodelaciones, instalaciones especiales, datos incorrectos de terreno o de construcción, entre otros. 

A continuación te daremos algunos consejos que te ayudarán a conocer un estimado del valor de tu propiedad. Toma en cuenta que calcular el valor de un departamento puede ser más sencillo que el de una casa o inmueble diferente. 

1. Realiza una investigación de mercado

El primer paso para calcular el valor de una propiedad es conocer el valor de mercado de propiedades similares en la zona. Mientras mayor sea el parecido de las propiedades que tomes como referencia menor será tu rango de error. 

La búsqueda la podrás realizar mediante portales inmobiliarios especializados. Si notas que falta algún dato en la publicación te recomendamos que te contactes con el anunciante para solicitar los datos faltantes.

Pon especial atención en los siguientes factores:  

  • Ubicación.- No compares inmuebles con características radicalmente diferentes a tu propiedad. (frente a parques, plazas o sobre avenida que sean diferentes)
  • Edad.- Evita comparar inmuebles nuevos y usados (máximo 5 años de diferencia)
  • Superficies.- Utiliza inmuebles con una superficie construida similar, evita diferencias de más del 10% de la superficie de la propiedad a valuar.  

Ejemplo.- Si tu propiedad mide 100 m2 compara con inmuebles con superficie mínima de 90 y máxima 110 m2.

Para casos de Casa Habitación cuida mucho que la superficie de terreno sea muy similar y que el uso de suelo de la zona sea igual.

Nota importante: La superficie de construcción que menciona la boleta predial de tu inmueble puede estar incorrecta o no encontrarse actualizada. Por lo que te recomendamos no tomar este dato como absolutamente correcto.

  • Acabados.- Busca inmuebles que tengan acabados similares al tuyo, si tu inmueble está remodelado busca igualmente algunos con esta característica.
  • Estacionamientos.- Trata de que el número de estacionamientos sean los mismos
2. Utiliza el Método comparativo de mercado

Este método consiste en comparar la propiedad que deseas evaluar con propiedades similares en la zona.

Para este ejemplo consideraremos un inmueble con las siguientes características:

  • Tipo.- Departamento en condominio
  • Ubicación: Calle Pensilvania, Colonia Nápoles, Ciudad de México, C.P. 03810
  • Edad: 15 años
  • Superficie: 93 m2
  • Estacionamientos: 2
  • Conservación: Buena

Para este ejemplo procederemos a buscar inmuebles con las características similares, ubicados en la misma zona. También, pondremos especial énfasis en la edad (+- 5 años), estacionamientos y superficie construida (+- 10% entre 84 y 102 m2). Por último se descartarán departamentos que hayan sido remodelados o tengan un mal estado de conservación. Enlistandose los resultados de la siguiente manera:

Una vez que tengamos identificados inmuebles similares, procederemos a obtener el valor por metro cuadrado de cada uno. Esto lo lograremos con la siguiente fórmula:

Precio de Venta / Metros cuadrados de construcción

Para el inmueble número 1 quedaría de la siguiente forma: 

$ 4,500,000 / 85 m2 = $ 52,941.18

Procederemos a hacer lo mismo con los siguientes inmuebles:

Finalmente, realizaremos el cálculo del valor por metro cuadrado promedio considerando esta muestra que obtuvimos del mercado. Esto lo lograremos realizando una suma de los valores unitarios obtenidos de cada inmueble similar y dividiéndolo entre el número de inmuebles. Para este ejemplo quedaría de la siguiente manera:

Suma de valores unitarios = 205,682.13

Número de inmuebles = 4

Suma de valores unitarios / Número de inmuebles = valor por metro cuadrado promedio

205,682.13 / 4 = $ 51,420.53

Obtener el valor estimado de nuestro inmueble.- Finalmente procederemos a calcular el valor estimado de nuestro inmueble con la siguiente formula:

Valor por metro cuadrado promedio X Metros cuadrados de nuestro sujeto = Valor de nuestro inmueble.

51,420.53 x 93 = 4,782,109.58 = En números redondos = $ 4,782,000

NOTAS IMPORTANTES: 

Es importante destacar que este valor se tratara de una estimación que no ha sido realizada por profesionales en la materia, por lo que pudieran existir sesgos o errores al momento de su elaboración. 

Los procesos para calcular el valor de un departamento, a una casa, oficina, nave industrial, etc. Son diferentes y cada inmueble tiene factores individuales que afectan a su valor. Si tienes dificultades para calcular el valor de una propiedad por tu cuenta, o si necesitas una estimación más precisa, puedes solicitar la opinión de un profesional especializado, certificado en avalúos inmobiliarios.

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